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房企所得税预缴应考虑期间费用和税金附加

文章来源:太原掌中太保企业事务代理有限公司 发布日期:2014-4-16 14:04:19

  房地产业企业所得税(月)季度预缴纳税申报,国家税务总局2011年公告第64号的规定,按?#25484;?#30003;报表第五行特定业务计算的应纳税所得税填列,具体数据则按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第九条规定:企业销售未完工开发产品取得的收入应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

  看似简单明了,如在企?#24471;?#26377;形成销售收入?#20445;?#39044;售金额乘以预计毛利率(各地均下文确定),减除弥补亏损等三项,即为房地产企业所得税预缴金额。其实并没有那么简单,还得考虑以下两个项目:

  一、企业预售时的期间费用,即企业预售时产生的销售费用、管理费用、财务费用以及其他期间费用。该项与总局20111年第64号公告规定的申报表没有冲突,根据会计制度规定,企业的期间费用应进入当期损益,该项目在申报表的第四行?#20174;常?#22312;利润总额中表现即可。

  二、企业预售时的税金及附加项目,该项目金额较大,影响房地产企业的预计利润,最终结果将在汇算清缴中形成大额退税。根据总局2011年第64号公告的申报表及会计制度规定,企业未实现的销售产生的税金,由于与销售不匹配,?#36824;?#25104;利润总额的组成部分,也就是不能在预计利润中扣除,这是申报表未考虑房地产行业的个性化事项,即按预售收入依核定毛利?#25910;?#25910;企业所得税的特殊问题。因此,预缴申报的表格填写需要变通处理,在申报表第五行特定业务计算的应纳税所得税,减除税金及附加金额。该项目在各地均有考虑,如天津市地方税务局公告〔2012〕1号文件,就明确了减除“房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加”项目。

  以上两项举例?#24471;鰨?/p>

  案例一:某房地产企业2013年1季度取得未完工收入1亿元,当地的预计计税毛利率为30%,缴纳营业税金及附加、预缴土地增值税共700万元,本季度发生期间费用500万元。

  1.如按预售金额直接计算,应预缴企业所得税为10000×30%×25%=750万元

  2.考虑期间费用500万元,实际在企业利润表中应有表现。在申报表的第四行中?#20174;常?#35813;企业当年利润总额累计为-500万元。应预缴企业所得税(10000×30%-500)×25%=625万元。

  3.考虑期间费用500万元,在申报表的第四行中?#20174;常?#32771;虑税金700万元,在填列申报表时减除,该企业当年利润总额累计为-500万元。应预缴企业所得税(10000×30%-500-700)×25%=450万元。该申报则符合总局2011年公告第64号精神和具体实?#26159;?#20917;。

  以上是企业初始经营状况的设定,假设连续经营举例如下:

  案例二:该房地产企业2013年2季度取得未完工收入2亿元,当地的预计计税毛利率为30%,缴纳营业税金及附加、预缴土地增值税共1400万元,本季度发生期间费用1000万元。结转以前一个项目6000万元,企业利润表?#20174;?#24403;年累计利润为380万元。(380+20000×30%-1400-6000×30%+60000×7%)×25%=900(万元)

  1.本期利润总额380万元,由结转的营业收入、营业成本以及结转的税金及附加组成,即收入6000万元,假设实际成本符合测算率(70%)为4200万元,结转的税金及附加420万元,本季度发生期间费用1000万元,组成本期利润总额:6000-4200-420-1000=380(万元)。

  2.减除的6000×30%,因结转营业收入6000万元,形成利润,其中380万元也就是由该结转所形成,所以要在此减除。

  3.加上的6000×7%,由于企业已经结转了销售,该部分税金及附加也应该结转调整,已在利润总额中冲减,所以在这里应增加计算。其中7%为假设税金及附加的综合税率。

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